우리 집(연립주택) 가로주택정비사업, 가능성 있을까? (sh사업성 분석)

안녕하세요.

연립 주택이나 빌라 등에 거주하면서 아파트를 건축할 수 있는 방법은
재개발 지역으로 지정되거나 (국가가 지정하니 내가 추진할 수는 없는 부분)
소규모 정비사업, 가로주택 정비사업 등을 추진하는 방안이 있을 듯합니다. 

최근 제가 거주하는 광진구 구의동이나 자양동 인근에는
이러한 모아타운, 가로주택 정비사업이 한창 이더군요..
여기저기 현수막이나 동의서 접수하는 사무실들을 종종 볼 수 있습니다. 

건대 모아타운

 

 

구의동 가로주택정비사업 추진위

 

 

서울시는 정비 몽땅이라는 사이트가 있어 지역 정비사업 추진사항을 공개해주고 있습니다. 
https://cleanup.seoul.go.kr/

 

정비사업 정보몽땅

 

한국부동산원 도시정비사업 카테고리에 주택정비사업 관련정보들이 있습니다. 

https://www.reb.or.kr/reb/cm/cntnts/cntntsView.do?mi=10326&cntntsId=1553

한국부동산원

 

소규모주택정비사업에는 아래 분류의 사업이 있으며 가로주택정비사업 부분이 해당할 듯합니다. 

구분		자율주택	가로주택정비	소규모재개발	소규모재건축
근거법률		빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법	빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법	빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법	빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법
사업목적		노후 저층주거지 주거환경 개선	노후 저층주거 단지 주거환경 개선	역세권, 준공업지역 주거환경 개선	노후 주택단지 주거환경 개선
정비구역지정권자		정비구역지정 절차 불필요 *주민합의체 구성으로 결정	정비구역지정 절차 불필요 *조합설립 인가로 결정	정비구역지정 절차 불필요 *조합설립 인가로 결정	정비구역지정 절차 불필요 *조합설립 인가로 결정
사업시행자		민간(주민합의체) 직접 또는 공동시행(시장·군수, LH, 건설업자, 신탁업자 등)	민간(조합 또는 주민합의체) 직접시행 또는 공공시행자(시장ㆍ군수등, LH 등) 지정및 지정개발자(신탁업자) 지정	민간(조합 또는 주민합의체) 직접시행 또는 공공시행자(시장ㆍ군수등, LH 등) 지정및 지정개발자(신탁업자) 지정	민간(조합 또는 주민합의체) 직접시행 또는 공공시행자(시장ㆍ군수등, LH 등) 지정및 지정개발자(신탁업자) 지정
시공자선정		주민합의서에 따라 선정	조합인가 후 조합총회에서 선정 *주민합의체 : 주민합의서에 따라 선정	조합인가 후 조합총회에서 선정 *주민합의체 : 주민합의서에 따라 선정	조합인가 후 조합총회에서 선정 *주민합의체 : 주민합의서에 따라 선정
종전규모	토지	제한 없음	1만㎡ 미만 (예외 : 4만㎡ 미만 관리지역 내 공공 참여)	5천㎡ 미만	1만㎡ 미만 (완화규정 없음)
	주택	단독만 : 10호 미만 공동만 : 20세대 미만 혼재시 : 20채 미만 *조례로 1.8배까지 완화 가능	단독만 : 10호 이상 공동만 : 20세대 이상 혼재시 : 20채 이상 (혼재 시 단독10호 이상인 경우 20채로 인정)	제한 없음	200세대 미만
건축물 노후도		전체 건축물의 60%이상	전체 건축물의 60%이상	전체 건축물의 60%이상	전체 건축물의 60%이상
사업시행 동의요건		2명이상 5명이하 : 전원합의 5명 초과 : 토지등소유자 8/10이상 및 토지면적 2/3이상 토지등소유자 동의	토지등소유자 3/4 및 토지면적 2/3 동의	토지등소유자 3/4 및 토지면적 2/3 동의	전체구분소유자의 7/10 및 토지면적의 7/10
소유권 확보		매도청구 *관리지역 내 매도청구 가능	매도청구 *관리지역 내 공공시행자로 지정된 토지주택공사등이 시행하는 경우 수용	수용 *토지보상법준용	매도청구
개발이익환수		해당 없음	해당 없음	해당 없음	해당 없음 단, 재건축부담금 대상
특례 (건축완화 外)		건축협정방식 사업 가능	해당 없음	용도지역 상향 (역세권에서 시행하는 경우) *1종주거→2종 또는 3종 *2종주거→3종 또는 준주거 *3종주거→준주거	해당 없음
생활대책(수용시)	이주대책	규정 없음	사업시행계획서에 이주대책 포함	사업시행계획서에 이주대책 포함	규정 없음
	주거	규정 없음	관리지역 내 시행하는 경우 소규모재개발과 동일	주거이전비 : 세입자, 소유자 이주정착금 : 소유자 (이주대책 미수립 시)	규정 없음
	영업	규정 없음	관리지역 내 시행하는 경우 휴업 또는 폐업 *4개월 이내, 최대 24개월	휴업 또는 폐업 *4개월 이내, 최대 24개월	규정 없음
	기타손실	규정없음	취약주택정비사업* 시 세입자 보상 *천재지변 등으로 불가피하게 시행하는 사업	취약주택정비사업* 시 세입자 보상 *천재지변 등으로 불가피하게 시행하는 사업	취약주택정비사업* 시 세입자 보상 *천재지변 등으로 불가피하게 시행하는 사업

 

연립에 직접 거주하면서 우리 주택의 자산가치를 높이기 위해 
가로주택 정비사업의 타당성 분석 및 추진 절차를 한번 검토해 보려고 합니다.

우선 위의 표에 보듯이 사업은 우선 규모, 동의요건, 노후도를 충족해야 합니다. 

①  사업성 분석 (가장 중요)
예상 분담금 계산: (총 사업비 - 총 일반분양 수익) ÷ 조합원 수 = 내가 낼 돈.
"수익이 비용을 넘어서는가?"
이 간단한 산수가 우리 집에서는 성립하는지 시뮬레이션해봐야 합니다.

② 동의율 확보 가능성 (가장 어려운 벽)
가로주택은 조합원 동의율이 생명입니다.
우리 빌라/연립 주민들의 연령대와 경제적 상황을 고려할 때,
'추가 분담금'을 낼 여력이 있는 사람이 기준치를 넘는가?

③ 법적/지자체 규제 (현실적 제약)
용적률, 층수 제한, 도로 폭 확보 등
서울시 모아타운이나 지자체 조례에 따른 인센티브와 제한 사항이 무엇인가?
(지적도와 토지이용계획확인원을 떼어보는 것부터가 시작입니다.)

④ 환금성과 출구 전략
완공 후 아파트가 되었을 때의 예상 시세 vs 지금의 빌라 시세.
"시간과 에너지를 들일만큼의 수익률(ROI)이 나오는가?"

"도로변 상가 포함 여부에 따라 사업성이 어떻게 바뀌는지,
여러 시나리오들을 나열해 보니 넘어야 할 산이 많이 있습니다. 

 

최근 서울시 동의율 기준이 80% > 75% 변경되었다는 기사를 보았습니다. 

서울은 공급이 부족하기 때문에 향후 정책 기준은 점차 완화되거나

용적률 인센티브등 시류에 맞춰 변화될 듯합니다. 

통상 단독주택 소유주나 큰 상가건물 소유주는 당장의 임대소득이 끈기게 되고
작은 지분 소유주에 비해 얻는 이득이 적다는 이유로 

반대를 하는 입장인 경우가 많습니다. 

 

사업성 분석이 최우선인 듯하여 구청 주택과 등에
사업성 분석서비스 문의 했을 때 답변이 시원치 않았습니다.
궁금한 내용을 응답소 사이트에 문의하니 답변을 해주더군요

https://eungdapso.seoul.go.kr/

 

 

sh 서울주택도시개발공사에서 무료로 정밀 사업성분석해 주는 서비스가 있습니다 
온라인상에서 간략한 사업성 분석도 가능하며
분석 서비스는 20% 만 주민동의받아도 정밀분석 서비스가 가능합니다. 

 

 

이사 및 여러 가지 정리로 정신이 없다 보니 아직 서비스 신청은 못해보고 있습니다. 
내용을 면밀히 살펴보고 여건이 되면 차차 가로주택 등 사업을 추진해볼까도 싶습니다.
복잡한 이해관계 및 다양한 주민들이 있다 보니 소통이 중요할 듯합니다. 

"막연한 기대보다는 냉철한 시뮬레이션이 먼저일 듯합니다."

다음은 소규모 연립주택 지원사업에 대해 알아보았던 내용을 정리해 볼까 합니다. 

 

소규모 공동주택 (노후연립) 지원사업이 있습니다