지식산업센터 투자, 지금 들어가도 될까? (경매 경험담)

안녕하세요

 

오늘은 지식산업센터도 처음이고 경매도 처음인데 

참여해 본 이야기 경험담 한번 적어 봅니다 

 

기일 입찰표를 보니 작년 이맘때쯤이었네요..

 

 

 

친구가 고양 덕은지구에 지식산업센터를 피 주고 구매했다고 합니다.

덕은 리버워크라는 지식산업센터이고 한강뷰가 나온다고

프리미엄을 주고 구매하였습니다. 

 

다행히 공실 없이 임차인을 맞춰 임대를 주고 있지만

월세 받아 이자내고 하면 남는 게 없는 상황입니다.

 

몇 년 전 부동산 활황장 끝물에

수익형 부동산으로 사서 물린 셈이었죠..

 

덕분에 친구와 덕은지구 지산 임장도 가보았고

저는 제가 사는 광진구 인근 비슷한 다산에 지식산업센터를

임장 및 경매물건 입찰에 처음 도전해 보았습니다. 

 

가본 곳이 덕은지구, 다산 지금 지구인데

입지는 덕은지구가 더 좋고

가격도 그에 따라 형성되어 있습니다. 

 

계속 가격이 떨어지고 지산 물린 사람들

통곡하던 시점이어서 저는 소액(?)으로

임대 수익률이 어느 정도 나오는 선에서

급매나 경매로 하면 어느 정도

안전마진이나 임대수익률이 나올 것 같았습니다.

 

전문지식이 있지 않았고 경험 삼아 기회가 된다면 정도였습니다. 

 

지식산업 센터 투자 시 고려했던 사항은

 

취득세가 4.4% 정도로 높다

사업자등록을 해야 하고 부가세를 내야 한다

대출이 잘 나온다였는데

 

당시계속 대출이 줄어들고

상환압박이 들어와 기 분양/매수자들이 힘들어하던 시기였죠

 

지금도 크게 상황이 다르진 않을 것 같고요..

임대 수익에 대해서는 급여소득이 있는 상황이라 종합소득에 합산과세한다

대출 이자 부분은 공제되니 소득이 크지 않다면 똔똔이고..

추후 양도 차익을 기대해 보는 정도인데 크게 기대할 만한 상황이 아니었음

 

경매에 도전해 보고 싶은 마음이 있어서

지산을 경매의 도전 기회로 참여해 본 케이스이라고 봐야 할 듯합니다. 

 

당시기억은 

 

의정부 지원 남양주 도착 

기일입찰표 작성 입찰보증금 수표발급,

시간 전에 찾아가서 미리 주차하고 분위기도 살피고

 

법원에 홍보물 나누어주는 아주머니들

경매개시 주의사항 설명 및

입찰 참여 후 사건별 개봉 및 낙찰자 선정

신선한 경험이었습니다. 

 

온비드공매도 참여해 볼까 기웃기웃 만 해보았는데

경매 참여는 처음이었어서 다소 떨리는 마음과 

다음엔 좀 여유 있게 와도 되겠다

산을 좀 경매/공매로 받아볼까 이런 생각도 들고..

실행 직전까지 가본 경우도 있었습니다. ㅎㅎ  

 

관련 서적도 몇 권 읽어보았습니다. 

지산 인테리어, 지산투자 서너 권 

저는 부동산 경매가 처음인데요, 송사무장 경매/공매 관련서적 등 서너 권 

 

결국 제가 입찰했던 물건은 1.1x 억에 낙찰이 되었네요

 

최고가 쓴 사람이 어이없게 보증금액을 실수하는 바람에

차순위자가 낙찰되는 재미난 풍경도 보았습니다. 

 

입찰자가 별로 없을 줄 알았는데 7명이나 입찰

그날 개봉한 것 중 인기 매물이었네요..

 

당시 견적가 산정을 위해 몇 개 임장 및 부동산 통해 검토해 본 부동산 리스트 

다산 현대테라타워 DIMC (2022.5 사용승인)							(단위:만원)
동호수	계약평수	전용면적	전용율	총분양가	부가세	공급가	매매(공급)	할인율	임대	수익율
A동3층14	35.69	17.16	48.1%			21,370	18,170	15.0%	1000/70	4.89%
A동 642	28.7	13.72	47.8%	22,009	1,459	20,550	14,385	30.0%	500/50	4.35%
A동 643	28.7	13.72	47.8%	22,009	1,459	20,550	14,385	30.0%	500/45	4.32%
A동 2층		14평				2.2억	18,170
A동7층	북향	14평				1.9억	1.6억
B동 8층 93호	36.78	17.59	47.8%			25,850	21,000	18.8%	500/50	2.93%
4층	29.97	14.3	47.7%				14,590

 

 

덕은지구는 GL메트로 시티가 한창 마피로 거래 중이었고

뒤에 아이에스 동서도 마무리 공사 중이었습니다. 

이제 물량 어느 정도 소화되었을지 모르겠네요..

 

이 경험으로 추후 은퇴 후 지산, 소형주택 경매에 도전해 보면 어떨까 하는 생각을 해보았습니다. 

제가 예전 공인중개사 1차 합격 이력이 있습니다. ^^

당시 중개사 시험을 너무 만만히 보아 떨어졌으며

어느 정도까지 하면 합격은 가능하겠구나 정도 익히고 말았습니다.